Opłacalność zakupu własnego mieszkania w Czyżynach

[iti]

Jeśli do droga pożarowa i jest zastawiona samochodami, to jak najbardziej interweniować mogą. Pewnie aut tam przybędzie jeszcze, kiedy zbudują kolejne bloki Wymyślimy sobie parking w kolejnym projekcie budżetu obywatelskiego

[b4k]

1) Ludzie wynajmują nie dlatego, że nie ma co kupić tylko dlatego, że mieszkania są drogie. Podaż w Krakowie jest bardzo duża. Bloki z wielkiej płyty póki co mają się bardzo dobrze.
2) Racja. Liczba ludności w Krakowie od 2013 do 2014 wzrosła o 0,027 %, wzrost za ostatnie 10 lat to 0,026 %
3) Przy cenach Budimexu stopa zwrotu jest większa więc inwestycja na tym osiedlu się może opłacać.
Ale jeśli mówimy o wynajmie w Krakowie w ogóle to przeciętna stopa zwrotu to ok 3,76%. Fakt, minimalnie więcej niż na lokacie, ale przy historycznie niskim wiborze. Wibor pójdzie do góry to znowu lokaty będą bardziej opłacalne niż wynajem. Nie wspominam o kłopotach z lokatorami co ma czasami miejsce. Znam ludzi co kupują po 6k żeby wynająć i tutaj mamy tą stopę rzędu 3,76%, a więc bez szału. Mało tego są też tacy co biorą kredyt (sic!) i wynajmują. Stopa zwrotu nie pokryje im nawet odsetek odprowadzonych do banku nie mówiąc o jakimkolwiek zarobku. Jeśli po jakimś czasie będą chcieli sprzedać mieszkanie to stracą bo ceny spadają. Jak jeszcze wejdzie do Krakowa Fundusz Mieszkań na Wynajem (jakieś dodatkowe 2000 mieszkań na wynajem po cenach niższych o 30% od rynkowych) to chyba inwestorzy będą musieli walczyć o najemców. Żeby nie być gołosłownym jestem najemcą od kilku lat mieszkania w Krakowie i jak na razie przy każdym przedłużaniu umowy (co rok) dostawałem zniżkę czynszu o ok 10%.

Nie do końca mogę się zgodzić z powyższą wypowiedzią. Kupując mieszkanie za 130 tys posiądając 30 tys wkładu własnego biorę kredyt na 100 tys na 15 lat. Przy obecnych niskich miesięczna rata to będzie jakies 700 zł ( prz wyzszych 800).
Dodatkowo 20 tys na urządzenie mieszkania.Mieszkanie będzie składać się z dwóch niedużych pokoi, liczę cenę odstępnego 700 - 800 zł. Czyli wkładając własne 50 tys po 15 latach mam mieszkanie na własność) . Jedyne pytanie przy tej kalkulacji jest czy mieszkanie 33 m2 dwa osobne pokoje można wynająć w tej okolicy i w tej cenie odstępnego.

Dlatego napisałem, że na tym osiedlu taka inwestycja może akurat się opłacać, ale trzeba sobie wszystko przekalkulować.
Rozumiem, że chodzi o mieszanie 32,94m^2 za 138348zł. Jak weźmiesz kredyt na 15 lat przy oprocentowaniu 5% (czyli nie zbyt wysokim, wystarczy, że wibor skoczy do ok 3,5%, a w ostatnich latach wibor oscylował w okolicach 5%) i wkładzie 30tys to masz ratę 857zł. Odstępnego bierzesz 750 przy czym średnie obłożenie to 10,5 mc w roku czyli średnio na mc odstępnego masz 657zł. Każdego miesiąca dokładasz do raty 200zł.
Gdybyś przez 15 lat lokował swoje 50tys na lokacie 4% brutto (dla przypomnienia jeszcze ok 2lata temu przy wyższych stopach procentowych spokojnie można było znaleźć lokatę 6-8%) to miałbyś ok 81tys (50 + 30 odsetek). Dodatkowo lokując pieniądze, które dokładasz do raty kredytu (200zł) powiedzmy co 3 miesiące powiększasz swoją lokatę o 600zł to po 15 latach masz 46tys (36 + 10 odsetek).
Podsumowując w I wariancie zamieniłeś swoje 86tys na mieszkanie warte 138tys (20tys za wykończenie nie liczę bo co po 15 latach z tego będzie ), a w drugim na 127tys gotówki.
W powyższych obliczeniach nie uwzględniłem kosztów remontów, naprawy/wymiany uszkodzonych sprzętów, podatku, niewypłacalnych lokatorów, spadku cen wynajmu, spadku (?) wartości mieszkania itp
Podsumowując inwestycja w mieszkanie na kredyt za 4200/m może dać zysk podobny do lokaty 4% br (3,24 net) o ile obędzie się bez większych remontów i awarii oraz wibor nie pójdzie mocno do góry przez okres 15 lat. Inwestycja w to samo mieszkanie na kredyt w cenie 6tys/m nie ma najmniejszego sensu i nie wiem co kieruje ludźmi decydującymi się na taką "inwestycję".

Zakładacie dosyć niskie kwoty odstępnego w przypadku małego mieszkania 2-pok. Zamiast 700-800zł należy realnie przyjąć 1000-1100zł bazując na aktualnych cenach wynajmu w tej okolicy (może nie dokładnie tej, ale sąsiedniej). http://dom.gratka.pl/mieszkania-do-wyna ... d,lpo.html

[b4k]

Po zmianie w parametrach wyszukiwania z od 2-pok na 1-pok pojawiają się również kawalerki, ofert razem jest znacznie więcej, co daje lepsza statystykę i obrazuje, że zakres cenowy w tej lokalizacji to 900-1300zł. http://dom.gratka.pl/mieszkania-do-wyna ... d,lpo.html

Sam zastanawiam się na zakupem małego mieszkania w tej okolicy, które planuję później wynajmować i mam nadzieje, że "inwestorzy", którzy po sąsiedzku zakupią mieszkanie nie będą oferować ich w tak niskich cenach jak Wy zaproponowaliście...

P.S. Musiałem rozdzielić swoją wypowiedź na dwa posty, bo nie można dodać dwóch linków w tym samym poście, swoją droga dziwne ograniczenie..

[iti]

Faktycznie w tych przykładach kwoty odstępnego były liczone dosyć konserwatywnie. Choć też trzeba wziąć pod uwagę to, że te wyższe zazwyczaj zakładają, że w nich jest już czynsz dla spółdzielni/wspólnoty, niższe natomiast tej opłaty nie zawierają (np. do 900 zł trzeba doliczyć 300 zł czyli 1200 zł wszystkiego). 1200 zł wygląda oczywiście lepiej niż 900 zł, ale realnie to ciągle 900 zł No ale to fakt, że podane wcześniej kwoty były dosyć ostrożne, tym bardziej, że za wynajem nowego mieszkania można pewnie wziąć nieco więcej niż za wynajem podobnej wielkości lokalu w standardzie "po babci" w wielkiej płycie. No i w przypadku inwestycji Budimexu w Czyżynach, plus jest też taki, że pomimo niezłej lokalizacji, cena metra kwadratowego mieszkania jest tu znacznie poniżej średniej krakowskiej.

Swoja drogą nie wiesz co tam teraz Budimex sprzedaje Jeśli się orientujesz, to wrzuć jakieś info na forum w odpowiednim wątku

[jasiek]

Ceny wynajmu są teraz wysokie. W porównaniu z tym gdy ja szukałam jak zaczynałam studia to jest masakra (a nie jestem taka stara ). Moje siostry teraz szukały mieszkania to jak podsyłały linki tp czasem się za głowę łapałam. Warunki fatalne, cena z kosmosu i lokalizacja z d**py. Ale fakt że trafi się jakas perełka w nowym budownictwie w dobrej cenie. To może też być oferta ludzi, którzy nie chcą zarobić tylko żeby im się rata kredytu spłaciła i to im wystarcza Na czyżynach jak patrzyłam to ceny 1000-1300 zł za 2 pokoje. Widziałam też z Avii oferty w granicach 1200-1500 zł

[iti]

No oczywiście, że ceny przez ostatnich 10 lat bardzo się pozmieniały Ale ogólnie wszystko podrożało, bo pewnie pieniądz traci na wartości przez inflację. W każdym razie w Czyżynach sporo zależy pewnie od przyszłego rozwoju tej części Krakowa. Sporo się tam teraz buduje i to nie tylko mieszkań. Są biura blisko Muzeum Lotnictwa, są biurowce przy Bora Komorowskiego (?), więc niedaleko. Sporo mówi się o projekcie Nowa Huta Przyszłości, a więc również całkiem blisko. No i jeszcze komunikacja, pewnie metro w Krakowie nie powstanie w dającej się przewidzieć perspektywie, ale nowe linie tramwajowe pewnie w tej okolicy kiedyś się przydadzą. To w dalszej perspektywie pewnie będzie miało kluczowe znaczenie dla cen najmu w tej okolicy

[lofinden]

@b4k

2 pokoje a 2 pokoje to różnica. kris1985 pisał o mieszkaniu ok 32-metrowym i 700-800 zł to realna cena jaką można zakładać żeby się nie przeliczyć. To daje ok 1100 - 1250zł dla mieszkania 50m.
Ja obecnie wynajmuję w okolicy 52m za 950zł. Znajomi mają 67m za 1400. W ogłoszeniach masz zazwyczaj te mieszkania, które się nie wynajęły bo są za drogie. Te w normalnych cenach znikają szybko.
Jeśli chodzi o wynajem to będzie on w tej okolicy coraz bardziej opłacalny - dla najemcy. Mieszkań jest sporo. Będzie jeszcze więcej. Mieszkania po starszych osobach, których na okolicznych osiedlach jest sporo pójdą częściowo pod najem. Do tego do wynajmu pójdzie sporo nowych mieszkań. Oprócz Budimexu w najbliższej okolicy buduje jeszcze 5 innych deweloperów. Najmować nie będzie z kolei za bardzo komu. Mamy niż demograficzny, studentów z roku na rok coraz mniej. W strefie miejsca na nowe biurowce już za bardzo nie ma. Do tego niebawem wejdzie do Krakowa Fundusz Mieszkań na Wynajem.

[keniger]

witam , nie zamierzam wynajmowac swojego mieszkania , ale co do pewnych kwestii pozwole sie nie zgodzić z Tobą. są jakies dane , ze w krakowie studentów jest coraz mniej? Z tego co kojarze kraków raczej nie ma klopotów z obsadzeniem kierunków na uczelniach , wielu z moich znajomych nadal wynajmuje mieszkania , bo nie stac ich na swoje lokale, czesc mieszka z rodzicami. Do tego dochodzi emigracja, juz teraz masz na uczelniach szczególnie prywatnych, coraz więcej ukrainców, mysle , ze to pojdzie w tym kierunku, czas pokaze jak bedzie . Na pewno wynajem mieszkania to nie jest "biznes" na którym mozna zbijac kokosy, natomiast ciezko mi sobie wyobrazic , ze mieszkanie w srednim standarcie bedzie trudno wynająć w normalnej cenie. Nie mowie o lokalach w standarcie gorszym niz wiezienna cela z filmu symetria, tylko o zwyklych mieszkaniach.
ten fundusz na wynajem juz podobno ruszył w poznaniu , sprawdz , jakie tam są ceny, jak to mowią d..y nie urywa
pozdrawiam

[iti]

Widziałem kilka różnych prognoz, w części Kraków figurował jako miasto, którego liczba mieszkańców ma rosnąć, co jest jednym z nielicznych przypadków w skali kraju. Z drugiej strony jest też tak, że nawet jeśli teoretycznie liczba mieszkańców spada, to często przez to, że przeprowadzają się oni na przedmieścia, do okolicznych miejscowości - tzw. "rozlewanie się miast", tyle że pracują i spędzają czas w metropolii, a na przedmieściach głównie śpią. Z drugiej strony, już kilka lat temu miałem taką rozmowę z taksiarzem w Warszawie, że coraz więcej domów w jej okolicach jest do sprzedania, bo ludzie wracają do miasta, kiedy dojdą do wniosku, że "wychowywanie dzieci w samochodzie", to jednak nie to, o co im chodziło, kiedy budowali chatę pod lasem... Trudno powiedzieć jak to będzie z czasem wyglądało, ale jest sporo argumentów zarówno "za" jak i "przeciw". Zdecydowanym plusem Krakowa jest tu to, że jest miastem uniwersyteckim, wciąż przyciągającym młodych ludzi i pewnie to jeszcze szybko się nie zmieni.

A z tym Funduszem Mieszkań na Wynajem, to faktycznie nie jest tak źle, w tym sensie, że w przypadku Poznania (tam to już ruszyło) stawki za wynajem tych mieszkań wcale specjalnie nie odbiegały od rynkowych. Teoretycznie ten fundusz też ma zarabiać, więc jeśli tylko politycy przed wyborami nie stwierdzą, że czynsze trzeba koniecznie obniżyć, to nie powinno to jakoś szczególnie zamieszać na runku wynajmu w miastach, w których zacznie on działać.

[lofinden]

Wg GUS-u liczba ludności Krakowa przez najbliższe 5 lat nie będzie się praktycznie zmieniać. Później będzie spadać do co najmniej 2050 roku.
Wg danych US Kraków liczba studentów w województwie małopolskim spada od co najmniej 5 lat. Nie wiem jak to wygląda dokładnie dla samego miasta Krakowa, ale pewnie podobnie. W skali kraju liczba 22-latków w 2005 roku była większa aż o 45 % niż obecnie oraz 2 razy większa niż będzie w roku 2025...

http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/l ... -piramida/