Opłacalność zakupu własnego mieszkania w Czyżynach

[slwk]

Dyskusja o opłacalności inwestycji, jaką jest własne mieszkanie kupowane za gotówkę lub na kredyt w Czyżynach, posty przeniesiony z forum dla mieszkańców Orlińskiego 4, trochę tam nie pasowały

[slwk]

Wszystkim kupującym mieszkanie jako "długoterminową inwestycję" dedykuję poniższy obrazek:
http://s3.egospodarka.pl/grafika2/demografia/Rozwoj-demograficzny-Polski-2012-112334-640x640.jpg
Wnioski wyciągnijcie sami...

[slwk]

@scomin tylko nie bardzo wiem co chcesz tym linkiem pokazać No ok, jest piramida, jasne, że wesoło nie wygląda, tylko chcąc się przerzucać na takie argumenty, to powinieneś wziąć pod uwagę też inne sprawy, kilka pierwszych z brzegu, które przychodzą mi do głowy:
1) Niedobór mieszkań w Polsce i starzejący się ich zasób (np. patrz wielka płyta).
2) Prognozy mówiące o tym, że Kraków jako bodajże jedno z 2 lub trzech miast w Polsce ma zwiększać ilość mieszkańców.
3) Ceny w tej inwestycji, znacznie niższe niż rynkowa średnia dla Krakowa.
I można jeszcze by tak podawać dalej. Ty pewnie też mógłbyś podawać kolejne argumenty i wszystkie byłyby podobnie słuszne, tylko powiedz mi... po co? Nie chcesz kupić, nie kupuj, tyle

[slwk]

Wszystkim kupującym mieszkanie jako "długoterminową inwestycję" dedykuję poniższy obrazek:
http://s3.egospodarka.pl/grafika2/demografia/Rozwoj-demograficzny-Polski-2012-112334-640x640.jpg
Wnioski wyciągnijcie sami...

Przed wyciąganiem pochopnych wniosków polecam zapoznać się z prognozami demograficznymi GUS:


Dla przyszłych mieszkańców jest to dobra inwestycja ponieważ wysokość kredytu często jest porównywalna z kosztem wynajmu mieszkania. Różnica jest taka, że po spłacie kredytu mieszkanie można sprzedać (czyli na nim zarobić, niezależnie od ceny sprzedaży), zatem jest to inwestycja. W przypadku wynajmu również jest to dobra inwestycja, ze względu na dobrą lokalizację np. dla studentów, przy stosunkowo niskiej cenie zakupu metra kwadratowego, można wynająć mieszkanie w konkurencyjnej cenie.

Problem niżu demograficznego najbardziej odczuwalny będzie na wsiach i w małych miejscowościach. Duże ośrodki miejskie w znacznie mniejszym stopniu go odczują, ze względu na migrację ludności do miast w poszukiwaniu pracy oraz ze względu na uczelnie wyższe i szkoły zawodowe.

[slwk]

1) Ludzie wynajmują nie dlatego, że nie ma co kupić tylko dlatego, że mieszkania są drogie. Podaż w Krakowie jest bardzo duża. Bloki z wielkiej płyty póki co mają się bardzo dobrze.
2) Racja. Liczba ludności w Krakowie od 2013 do 2014 wzrosła o 0,027 %, wzrost za ostatnie 10 lat to 0,026 %
3) Przy cenach Budimexu stopa zwrotu jest większa więc inwestycja na tym osiedlu się może opłacać.
Ale jeśli mówimy o wynajmie w Krakowie w ogóle to przeciętna stopa zwrotu to ok 3,76%. Fakt, minimalnie więcej niż na lokacie, ale przy historycznie niskim wiborze. Wibor pójdzie do góry to znowu lokaty będą bardziej opłacalne niż wynajem. Nie wspominam o kłopotach z lokatorami co ma czasami miejsce. Znam ludzi co kupują po 6k żeby wynająć i tutaj mamy tą stopę rzędu 3,76%, a więc bez szału. Mało tego są też tacy co biorą kredyt (sic!) i wynajmują. Stopa zwrotu nie pokryje im nawet odsetek odprowadzonych do banku nie mówiąc o jakimkolwiek zarobku. Jeśli po jakimś czasie będą chcieli sprzedać mieszkanie to stracą bo ceny spadają. Jak jeszcze wejdzie do Krakowa Fundusz Mieszkań na Wynajem (jakieś dodatkowe 2000 mieszkań na wynajem po cenach niższych o 30% od rynkowych) to chyba inwestorzy będą musieli walczyć o najemców. Żeby nie być gołosłownym jestem najemcą od kilku lat mieszkania w Krakowie i jak na razie przy każdym przedłużaniu umowy (co rok) dostawałem zniżkę czynszu o ok 10%.

[slwk]

1) Ludzie wynajmują nie dlatego, że nie ma co kupić tylko dlatego, że mieszkania są drogie. Podaż w Krakowie jest bardzo duża. Bloki z wielkiej płyty póki co mają się bardzo dobrze.
2) Racja. Liczba ludności w Krakowie od 2013 do 2014 wzrosła o 0,027 %, wzrost za ostatnie 10 lat to 0,026 %
3) Przy cenach Budimexu stopa zwrotu jest większa więc inwestycja na tym osiedlu się może opłacać.
Ale jeśli mówimy o wynajmie w Krakowie w ogóle to przeciętna stopa zwrotu to ok 3,76%. Fakt, minimalnie więcej niż na lokacie, ale przy historycznie niskim wiborze. Wibor pójdzie do góry to znowu lokaty będą bardziej opłacalne niż wynajem. Nie wspominam o kłopotach z lokatorami co ma czasami miejsce. Znam ludzi co kupują po 6k żeby wynająć i tutaj mamy tą stopę rzędu 3,76%, a więc bez szału. Mało tego są też tacy co biorą kredyt (sic!) i wynajmują. Stopa zwrotu nie pokryje im nawet odsetek odprowadzonych do banku nie mówiąc o jakimkolwiek zarobku. Jeśli po jakimś czasie będą chcieli sprzedać mieszkanie to stracą bo ceny spadają. Jak jeszcze wejdzie do Krakowa Fundusz Mieszkań na Wynajem (jakieś dodatkowe 2000 mieszkań na wynajem po cenach niższych o 30% od rynkowych) to chyba inwestorzy będą musieli walczyć o najemców. Żeby nie być gołosłownym jestem najemcą od kilku lat mieszkania w Krakowie i jak na razie przy każdym przedłużaniu umowy (co rok) dostawałem zniżkę czynszu o ok 10%.

Nie do końca mogę się zgodzić z powyższą wypowiedzią. Kupując mieszkanie za 130 tys posiądając 30 tys wkładu własnego biorę kredyt na 100 tys na 15 lat. Przy obecnych niskich miesięczna rata to będzie jakies 700 zł ( prz wyzszych 800).
Dodatkowo 20 tys na urządzenie mieszkania.Mieszkanie będzie składać się z dwóch niedużych pokoi, liczę cenę odstępnego 700 - 800 zł. Czyli wkładając własne 50 tys po 15 latach mam mieszkanie na własność) . Jedyne pytanie przy tej kalkulacji jest czy mieszkanie 33 m2 dwa osobne pokoje można wynająć w tej okolicy i w tej cenie odstępnego.

[slwk]

I jeszcze w temacie, trochę mojej opinii na ten temat. Jasne, że inwestycja w mieszkanie jest obarczona niemałym ryzykiem. Ale powiedzmy przykładowo masz 100-150 tys. zł oszczędności, w co je ulokujesz lepiej? Pójdziesz z nimi na giełdę? Zobacz WIG z ostatnich kilku lat? Zostawisz w banku? Zobacz co stało się na Cyprze (kto powiedział, że jak zrobi się gorzej, to nie będzie tak i u nas). A tu masz nieruchomość, w której możesz zamieszkać samodzielnie znacznie redukując koszty codziennego życia lub wynająć i też coś z tego mieć. Budynek jest nowy, więc jeszcze dłuższy czas powinien być dosyć atrakcyjny, lokalizacja jest niezła, a do tego mieszkanie kupione w cenie znacznie poniżej krakowskiej średniej, więc nawet w przypadku spadku cen nieruchomości, jest tu jeszcze spory zapas chroniący przed stratą.
Myślę, że taka inwestycja może mieć sens, pod warunkiem, że nie weźmie się tu dużego kredytu (choć i z nim myślę, że może się "spiąć"), choć oczywiście mogę się mylić, ale kto nie ryzykuje, ten nie ma

[lofinden]

1) Ludzie wynajmują nie dlatego, że nie ma co kupić tylko dlatego, że mieszkania są drogie. Podaż w Krakowie jest bardzo duża. Bloki z wielkiej płyty póki co mają się bardzo dobrze.
2) Racja. Liczba ludności w Krakowie od 2013 do 2014 wzrosła o 0,027 %, wzrost za ostatnie 10 lat to 0,026 %
3) Przy cenach Budimexu stopa zwrotu jest większa więc inwestycja na tym osiedlu się może opłacać.
Ale jeśli mówimy o wynajmie w Krakowie w ogóle to przeciętna stopa zwrotu to ok 3,76%. Fakt, minimalnie więcej niż na lokacie, ale przy historycznie niskim wiborze. Wibor pójdzie do góry to znowu lokaty będą bardziej opłacalne niż wynajem. Nie wspominam o kłopotach z lokatorami co ma czasami miejsce. Znam ludzi co kupują po 6k żeby wynająć i tutaj mamy tą stopę rzędu 3,76%, a więc bez szału. Mało tego są też tacy co biorą kredyt (sic!) i wynajmują. Stopa zwrotu nie pokryje im nawet odsetek odprowadzonych do banku nie mówiąc o jakimkolwiek zarobku. Jeśli po jakimś czasie będą chcieli sprzedać mieszkanie to stracą bo ceny spadają. Jak jeszcze wejdzie do Krakowa Fundusz Mieszkań na Wynajem (jakieś dodatkowe 2000 mieszkań na wynajem po cenach niższych o 30% od rynkowych) to chyba inwestorzy będą musieli walczyć o najemców. Żeby nie być gołosłownym jestem najemcą od kilku lat mieszkania w Krakowie i jak na razie przy każdym przedłużaniu umowy (co rok) dostawałem zniżkę czynszu o ok 10%.

Nie do końca mogę się zgodzić z powyższą wypowiedzią. Kupując mieszkanie za 130 tys posiądając 30 tys wkładu własnego biorę kredyt na 100 tys na 15 lat. Przy obecnych niskich miesięczna rata to będzie jakies 700 zł ( prz wyzszych 800).
Dodatkowo 20 tys na urządzenie mieszkania.Mieszkanie będzie składać się z dwóch niedużych pokoi, liczę cenę odstępnego 700 - 800 zł. Czyli wkładając własne 50 tys po 15 latach mam mieszkanie na własność) . Jedyne pytanie przy tej kalkulacji jest czy mieszkanie 33 m2 dwa osobne pokoje można wynająć w tej okolicy i w tej cenie odstępnego.

Dlatego napisałem, że na tym osiedlu taka inwestycja może akurat się opłacać, ale trzeba sobie wszystko przekalkulować.
Rozumiem, że chodzi o mieszanie 32,94m^2 za 138348zł. Jak weźmiesz kredyt na 15 lat przy oprocentowaniu 5% (czyli nie zbyt wysokim, wystarczy, że wibor skoczy do ok 3,5%, a w ostatnich latach wibor oscylował w okolicach 5%) i wkładzie 30tys to masz ratę 857zł. Odstępnego bierzesz 750 przy czym średnie obłożenie to 10,5 mc w roku czyli średnio na mc odstępnego masz 657zł. Każdego miesiąca dokładasz do raty 200zł.
Gdybyś przez 15 lat lokował swoje 50tys na lokacie 4% brutto (dla przypomnienia jeszcze ok 2lata temu przy wyższych stopach procentowych spokojnie można było znaleźć lokatę 6-8%) to miałbyś ok 81tys (50 + 30 odsetek). Dodatkowo lokując pieniądze, które dokładasz do raty kredytu (200zł) powiedzmy co 3 miesiące powiększasz swoją lokatę o 600zł to po 15 latach masz 46tys (36 + 10 odsetek).
Podsumowując w I wariancie zamieniłeś swoje 86tys na mieszkanie warte 138tys (20tys za wykończenie nie liczę bo co po 15 latach z tego będzie ), a w drugim na 127tys gotówki.
W powyższych obliczeniach nie uwzględniłem kosztów remontów, naprawy/wymiany uszkodzonych sprzętów, podatku, niewypłacalnych lokatorów, spadku cen wynajmu, spadku (?) wartości mieszkania itp
Podsumowując inwestycja w mieszkanie na kredyt za 4200/m może dać zysk podobny do lokaty 4% br (3,24 net) o ile obędzie się bez większych remontów i awarii oraz wibor nie pójdzie mocno do góry przez okres 15 lat. Inwestycja w to samo mieszkanie na kredyt w cenie 6tys/m nie ma najmniejszego sensu i nie wiem co kieruje ludźmi decydującymi się na taką "inwestycję".

[iti]

Generalnie się z Tobą zgadzam, ale jest jest jeszcze jedna sprawa, o której warto byłoby tu wspomnieć. Czasy są niepewne, myślę że jeśli ktoś ma więcej gotówki, to całkiem niezłą decyzją byłoby jej ulokowanie właśnie w tego rodzaju nieruchomości. Mimo wszystko jest to dosyć optymistyczne złożenie, że oszczędności przynosiłyby przez 15 lat stabilne 4% netto (weźmy jeszcze pod uwagę inflację i tzw. podatek Belki). Ja tam nie mam specjalnego zaufania do papieru, myślę, że kawałek podłogi i dobre mury są jednak dla niego lepszą alternatywą, jeśli kupione w atrakcyjnej cenie. A 6 tys./m2 to bym nie dał, choćby dlatego, że uważam, że nie jest to tyle warte.

[maks]

Na ciężkie czasy to dobre jest złoto, na wypadek wojny liczy się tylko to co potrafisz ze sobą zabrać. Inaczej w kategoriach "inwestycji" - lepsze mieszkanie czy drogi samochód?