Koszty utrzymania mieszkania i ich obnizenie w bloku Avia 3 Kraków

[mko13]

A co do kosztów, to pamietajmy, ze wkrotce dojdzie nam kolejny koszt- fundusz remontowy. W niektorych blokach już po roku go uruchamiają.

[mko13]

Wysłałem zapytanie do dwóch różnych firm, które zajmują się zarządzaniem nieruchomością i poniżej zamieszę odpowiedzi od nich. Jeden z nich zarządza sąsiednim blokiem Avia5.

[mko13]

Dzień dobry

Dziękujemy, za zainteresowanie naszymi usługami.

Trudno mi określić kosztu zarządzania Państwa budynkiem, ponieważ nie znam kosztów jakie w Waszym budynku występują.

My swoje usługi możemy Państwu zaproponować za wynagrodzeniem 0,40zł/m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi i 0,25zł /m2 powierzchni odpowiadającej współudziałowi w hali garażowej.

Natomiast koszty zarządu na innych, podobnych budynkach, nad którymi sprawujemy zarząd to np:

AVIA 6 - 1,95zł/m2 - Wspólnota oddana w 2013 roku, zrezygnowała z ochrony.

AVIA 5 - 3zł/m2 - Wspólnota oddana w 2017 roku, utrzymuje ochronę.

W razie dalszych pytań służymy pomocą i zapraszamy do współpracy.

Z poważaniem

Łukasz Szymczyk

tel. 500 047 791

[mko13]

Witam,
Dziękuje za kontakt:)
W nawiązaniu do maila informujemy ze aby przygotować ofertę potrzebne są następujące dane:
1. Metraż powierzchni użytkowej budynku,
2. Ilość mieszkań (powierzchnia mieszkan),
3. Ilość garaży/miejsc postojowych wewnątrz budynku,
4. Datę uzyskania przez budynek pozwolenia na użytkowanie (przypuszczam ze 2017:) co jest potrzebne do stwierdzenia jak długo budynek pozostawał będzie w okresie gwarancji/rękojmi (to bardzo ważne bo na tym etapie większość usterek należy wyegzekwować od dewelopera).

Powyższe, dot.metraży, informacje znajdą Państwo w planie gospodarczym który pierwszy zarzadca powinien przesłać wraz z zaproszeniem na zebranie. Lub takich informacji powinien udzielić zarzadca.
Aby przygotować proponowany plan gospodarczy potrzebne będą informacje dot. Wyposażenia budynku (urządzeń) i zawartych umów (takie dane także znajda Państwo w planie gospodarczym lub w protokole przekazania przez dewelopera (przypuszczam ze bydynki Avia 3 i 4 są podobne wiec będzie możliwe skorzystanie z doświadczenia sąsiedniego budynku).
Proszę tez zwrócić uwagę za zamówioną moc w MPEC - z naszych informacji wynika ze w części obiektów Avia moc była znacznie zawyżona w stosunku do potrzeb co przekłada się na zwiększenie kosztów (mamy nadzieje ze u Państwa taki problem nie występuje, ale warto zwrócić na to uwagę).

Jeśli będą Państwo rozważać zmianę zarządcy należy bać pod uwagę kilka ważnych kwestii które z taką decyzją będą się wiązały.
Przypuszczam ze konstrukcja ustanowienia zarządu w Państwa wspólnocie była podobna jak na innych obiektach oddanych przez Budimex tj. Wpisanie zarządcy do Ksiąg Wieczystych. Większość deweloperów zawierając akty notarialne sprzedaży mieszkań ustala w nich formę zarządu powierzonego i mianuje „swojego” zarządcę któremu powierza zarząd wpisując go imiennie do aktów notarialnych. W takim przypadku aby dokonać zmiany zarządcy należy zacząć od zmiany „formy zarządu” z powierzonego (tj.zarzadca z zewnątrz) na „właścicielski” czyli wybrani spośród właścicieli członkowie wspólnoty.
Ustawodawca przewidział taką możliwość:)
Należy w tym celu przygotować zebranie wspólnoty w którym uczestniczył będzie notariusz, który zaprotokołuje notarialną uchwale „o zmianie formy zarządu z powierzonego na zarząd właścicielski” wskazując już tylko ilu członków powinien liczyć nowy zarząd właścicielski np. 3-osobowy zarząd właścicielski, lub 3-5 osobowy zarząd właścicielski (nie imienny, żeby następnym razem przy Ew.zmianie nie był już potrzebny notariusz, tylko wystarczy zwykła uchwała wspólnoty dot.składu osobowego takiego zarządu).
W praktyce do takiego zebrania z notariuszem warto się przygotować ponieważ aby uchwała była ważna „za” zmianą muszą zagłosować właściciele posiadający co najmniej 50,1% udziałów w części wspólnej.
Można zwrócić się do obecnego zarządcy o informacje dot.udziałów. Zarządca może utrudniać dostęp do takich informacji ponieważ wie co się z tym wiąże, ale ma obowiązek jej udzielić, ponieważ jest zarządcą wspólnoty na podstawie umowy, a to zakłada dobrowolność i jeśli większość właścicieli będzie chciała zmiany zarządcy - musi im umożliwić podjęcie decyzji w tej sprawie.
Po otrzymaniu informacji o tym jak rozkładają się udziały (takie informacje można uzyskać także z KW albo od dewelopera) mogą Państwo sprawdzić ile osób opowiada się „za” zmianą.
W zebraniu z notariuszem nie muszą uczestniczyć osobiście wszyscy właściciele - każdy może udzielić pełnomocnictwa zwykłego do reprezentowania na zebraniu i głosowania w jego imieniu pod uchwałami wspólnoty w tym uchwały notarialnej dot.zmiany formy zarządu wspólnoty.
Oznacza to ze w praktyce na zebraniu z notariuszem może uczestniczyć nawet tylko 1 osoba jeśli ma odpowiednio dużo pełnomocnictw (to sprawdza notariusz).
Do zwołania zebrania przez zarządcę (cel zebrania musi być podany ponieważ informacja dot.uchwały notarialnej musi być zawarta już w zaproszeniu na zebranie) potrzebny jest wniosek podpisany przez właścicieli reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów chyba ze zorganizują to Państwo przy okazji planowanego zebrania.
Na zebraniu podejmuje się zatem uchwalę notarialną o zmianę sposobu zarządu częścią wspólną (i tylko na tym etapie potrzebna jest usługa zaprotokołowania uchwały przez notariusza), a następnie zwykłą uchwale dot. Składu osobowego nowego zarządu (tutaj członkowie wspólnoty wybierani w skład zarządu muszą wyrazić zgodę), oraz uchwałę dot. udzielenia nowemu zarządowi pełnomocnictwa do wypowiedzenia umowy o zarządzanie z dotychczasowym zarządcą i wyboru nowego zarządcy i podpisania z nim umowy o zarządzanie.

Wydaje się skomplikowane ale w rzeczywistości jest tylko czasochłonne
Ponieważ wymaga zaangażowania większości właścicieli, a w tak dużych społecznościach z tym bywa różnie;)
Jeśli zdecydują się Państwo na zmianę i wezmą pod uwagę naszą kandydaturę na stanowisko nowego zarządy zawsze możemy pomoc i doradzić w organizacji formalności:)

Pozdrawiam serdecznie
Maria Goraczko Manew
MGM
Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami
30-105 Kraków, ul. Kościuszki 34
Tel. 501329134

[Victorie]

Wygląda na to że Budimex nas ładnie nawet upupił wpisując zarządcę do aktu notarialnego!
Mko13 bardzo dziękuję za sprawdzenie tego.
Teraz to już szczerze wątpię czy uda nam się zmienić zarządcę ale może uda się nakłonić obecnego do zmiany stawki biorąc pod uwagę te informacje

[Victorie]

Przeglądam forum i w porównaniu do Orlinskiego 10 różnice są dość spore zarówno na plus jak i na minus. A bloki były oddane w tym samym czasie i też mają ochronę:

BTW: wpadl mi w rece dokument dot. kosztow utrzymania naszego bloku:
https://drive.google.com/file/d/0Bw-64QS8QVY-WDZ1US0zUzBYcHFTNnFnZmcwMV9UUUZGOUg0/view?usp=sharing.
Moze kogos zainteresuje.

[mko13]

Przeglądam forum i w porównaniu do Orlinskiego 10 różnice są dość spore zarówno na plus jak i na minus. A bloki były oddane w tym samym czasie i też mają ochronę:

BTW: wpadl mi w rece dokument dot. kosztow utrzymania naszego bloku:
drive.google.com/file/d/0Bw-64QS8QVY-WDZ1US0zUzBYcHFTNnFnZmcwMV9UUUZGOUg0/view?usp=sharing.
Moze kogos zainteresuje.

No to teraz należy to porównać z naszym planem finansowo gospodarczym. Trzeba naszego zarządcę o to zapytać.

Jednak sumarycznie my mamy drożej.

[Brunon K.]

1,95 w A6 to normalna stawka spotykana w okolicy.
Ale nie z powodu braku ciecia, tylko A6 to była jakby inna inwestycja. Za czasów Avji 6 nie było jeszcze w planach radosnej tfurczości Budimexu na ul. Orlińskiego. Zresztą plan osiedla powiesili nad makietą (niekompletną) w 2015... Kilka lat po rozpoczęciu budowy.

[mko13]

1,95 w A6 to normalna stawka spotykana w okolicy.
Ale nie z powodu braku ciecia, tylko A6 to była jakby inna inwestycja. Za czasów Avji 6 nie było jeszcze w planach radosnej tfurczości Budimexu na ul. Orlińskiego.

Ale co masz konkretnego na myśli i jak to wpływa na utrzymanie budynku?

[mko13]

Zamieszam tutaj ciekawą wypowiedź z Orlińskiego 1

Ten czynsz jest wysoki, w porównaniu do innych nowych inwestycji w Krakowe. Osobiście jestem właścicielem kilku mieszkań od Wawel Service, LCC Corp, Atal. W każdym jest wspólnota i w każdym zmiana zarządcy wychodzi na korzyść mieszkańcom. w najlepszej inwystycji udało się zejść do 33 gr za m2 dla zarządcy (z 50gr.) Zmiana zarządcy to jest dosyć czasochłonny proces, oraz wymaga przygotowania od mieszkańców jak i notariusza, lecz jest wart wysiłku. A patrząc na te nieruchomości od BDX, to każdy blok, każda wspólnota będzie łakomym kąskiem dla firmy zarządzającej. Poprostu skala (ilość m2 oraz mieszkań) wymusi w mojej opinii niską cenę. Cały proces przecwiczyłem kilkukrotnie więc mogę jakbyśmy we wspólnocie mieli większość służyć doświadczeniem oraz już przygotowanymi aktami notarialnymi.

P.S.
najtrudniejszym aspektem będzie zebranie większości - na każdej mojej inwestycji nie udało się tego zrobić w pierwszym roku, sukces to rok drugi. A standardowo to trzeci jak już pierwotny-narzucony zarządca zajdzie za skórę większej liczbie mieszkańców.

Warto mieć na uwadze, że Orilińskiego 1 i Avia2 i Avia3 mamy tego samego zarządcę. Myślę, że warto wynegocjować możliwie najlepsze warunki z obecnym zarządcą, a jeśli się nie uda, to trzeba szukać innego zarządcy. Warto działać wspólnie. Jak tylko będę miał wyceny od innych firm prześlę na forum. Warto do pierwszego zebrania Wspólnoty się dobrze przygotować.

A co do ochrony to można by zrobić wspólną np dla Avia5 i Avia2 (oni zrezygnowali, ale może wspólnie z nami by chcieli, bo wtedy będą dużo niższe koszty), albo również z Avia1.