Umowa deweloperska i rachunek powierniczy z gwarancją

[sebasco]

Witam
chciałbym zwrócić uwagę na zapisy w umowie deweloperskiej - brak w niej zamkniętego rachunku powierniczego lub przynajmniej otwartego rachunku z gwarancja bankową.
Jest to bardzo istotnie z punktu widzenia kupującego który nie jest w pełni zabezpieczony. Nie muszę tu przypominać przykładu GANTa który 2 lata przed upadłością tez był postrzegany jako duży stabilny deweloper.
Czy ktoś w was ma wynegocjowaną gwarancje bankową?

[Feelip]

Formę ochrony praw nabywcy wybiera deweloper. Jasne ze najlepszą opcją dla kupującego jes MRP-zamknięty. Wtedy pieniadze za mieszkanie bank prowadzacy rachunek przelewa na rzecz dewelopera w po otrzymaniu aktu notarialnego przenoszącego wlasność wybudowanego lokalu na nabywce. Miód malina, tyle, że to kosztuje, gwarancja bankowa również (jako forma ubezpieczenia). Zwykły śmiertelnik nic w tym temacie nie negocjuje, przyjmuje z pocałowaniem dłoni to co dają (czytaj: pisze w prospekcie)

Na dzien dzisiejszy ryzyko klientów Budimexu, ze lokalu nie odbiorą jest bliskie zeru, od tego dewelopera kupiłbym mieszkanie nawet na etapie kępy trawy bez ochrony w postaci MRP (czesc inwestycji jeszcze sprzedaje w kraju sie po stremu...)

Ps. Gant to nie ta liga...

[iti]

Rozumiem obawy @sebasco, ale też myślę, że wiele się tu wynegocjować nie da. A mamy opcję najmniej zabezpieczającą, ale też jak zauważył @Feelip, najtańszą. Choć to wszystko jest i tak o niebo lepsze od tego, co się działo w czasach Leoparda. Teraz mamy już w ręku akty notarialne, czyli w kolejce do nieruchomości jesteśmy pierwsi w razie problemów. Do tego deweloper dostaje pieniądze za konkretne etapy, a nie wpłacasz wszystkiego w ciemno i czekasz, że może zbuduje. Są postępy (kontrolowane przez bank), jest kasa. Nie wiem czy miałbym tak duże zaufanie do firm budowlanych jak @Feelip (w końcu np. Polimex to też była jeszcze niedawno I liga w Polsce - wiem, że to nie mieszkania, a teraz...) No ale tak czy inaczej w porównaniu z tym co było kiedyś, klienci nawet w przypadku otwartego rachunku powierniczego bez gwarancji, są w nieporównywalnie lepsze sytuacji.

No i to, że kupuje się mieszkanie, którego jeszcze nie ma, też w tym przypadku ma na pewno wpływ na cenę. Inna sprawa, że jeśli chciałoby się kupić mieszkanie, które już stoi i to w przyzwoitej cenie, to raczej by się nie miało dużego wyboru. Większość nowych lokali, zwłaszcza tych bardziej atrakcyjnych (cena/jakość/lokalizacja) jest jednak wykupywana jeszcze na etapie budowy

I faktycznie @Feelip, część inwestycji sprzedaje się jeszcze po staremu, choćby powstające również w Czyżynach i to całkiem niedaleko osiedle Murapol Bieńczycka. Tyle, że nowe realia rynkowe zmusiły też deweloperów do zrewidowania swojej polityki. Murapol np. w przypadku tej inwestycji stosuje metodę płatności 10/90, więc tej jest trochę lepiej. Chociaż wiadomo, że wpis w księdze wieczystej, to jednak warto byłoby mieć

[Feelip]

Dokładnie. Warto jeszcze zwrócic uwagę na jedną rzecz. MRP-otwarty nie oznacza braku zabezpieczenia. Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską kasa z wpłat nabywców na rachunki MRP-otwarty moze byc wykorzystana wyłacznie na cel związany z inwestycją, wykorzystanie tych srodków podlega kontroli przez bank prowadzący rachunek powierniczy dla dewelopera (czyli moje pieniadze nie powinny zostac spozytkowane na zakup materiałow pod budowe osiedla w Warszawie). Stan zaawanspowania rzeczowego i finansowego na budowie musi odpowiadac zakladanemu w etapach harmonogramu przedsiewziecia deweloperskiego. Czyli jezeli lutowa rata zaklada przelanie kolejnych 10 % wartosci mieszkania co razem da 40 % wykorzystania budzetu na budowie, to na dzien przelania kasy, taki procent budzetu powinien zostać osiagniety, tak by przy ew. bankructwie dewelopera pozostale pieniadze ze strony nabywców wystarczyly na dokonczenie budowy (pozostale 60%). Przynajmniej w teorii ladnie to wyglada

[sebasco]

ok rozumiem iż koszty związane z gwarancja lub zamkniętym rachunkiem są wyższe i pewnie dlatego ceny mieszkań są atrakcyjniejsze dla osób faktycznie finansujących budowę. Znam jednak tą branże aż za dobrze aby być całkowicie spokojnym o inwestycje (nie takie rzeczy widziałem na własne oczy). Zaniepokoiło mnie trochę ustalenie rat w umowie deweloperskiej (50 % do pół roku) - trochę za szybko jak na faktyczne koszty budowy. Ale ok nie pozostało nam nic oprócz trzymania kciuków za budimex aby się nie wywrócił w najbliższych 2-óch latach
Z drugiej strony pragnę uspokoić wszystkich którzy kupują dziurę w ziemi - budimex nieruchomości wygląda na dziś bardzo przyzwoicie finansowo (powiedziałbym iż takich bilansów nie ma żaden inny deweloper w tym kraju)

[Feelip]

ok rozumiem iż koszty związane z gwarancja lub zamkniętym rachunkiem są wyższe i pewnie dlatego ceny mieszkań są atrakcyjniejsze dla osób faktycznie finansujących budowę. Znam jednak tą branże aż za dobrze aby być całkowicie spokojnym o inwestycje (nie takie rzeczy widziałem na własne oczy). Zaniepokoiło mnie trochę ustalenie rat w umowie deweloperskiej (50 % do pół roku) - trochę za szybko jak na faktyczne koszty budowy. Ale ok nie pozostało nam nic oprócz trzymania kciuków za budimex aby się nie wywrócił w najbliższych 2-óch latach
Z drugiej strony pragnę uspokoić wszystkich którzy kupują dziurę w ziemi - budimex nieruchomości wygląda na dziś bardzo przyzwoicie finansowo (powiedziałbym iż takich bilansów nie ma żaden inny deweloper w tym kraju)

Budimex to obecnie największa firma budowlana w Polsce, dział nieruchomości to tylko dodatek do reszty. Jeżeli już ma się wyłożyć to raczej na kontraktach drogowych, a nie deweloperce, takie moje odczucie.

Jeżeli chodzi o koszty, to nie do końca jest tak jak mówisz, te wstępne są wlasnie duże, bo deweloper pokazuje koszt zakupu działki, koszt projektów: budowlanego i wykonawczego, mowimy tutaj o grubych milionach. Jasne ze wykop i zelbet kosztują, ale na razie jest tego za malo by byl to wartosc znaczaca.