Zmiana zarządcy - podzielcie się opiniami o firmach, które znacie, a ja roześlę zapytania o ich stawki - Avia 3

[B&P]

Dość często na tym forum pojawia się chęć zmiany firmy zarządzającej naszym budynkiem, dlatego mogę porozsyłać zapytania handlowe do firm, które zarekomendujecie w komentarzach poniżej w celu zbadania stawek jakie zaproponują dla naszej Avii 3 oraz zakresu obowiązków. Może to być argument na spotkaniu z obecnym Zarządcą co do negocjacji jego stawek.
Post ten ma na celu zabranie opinii o innych profesjonalnych znanym Wam zarządcach. Dla przykładu skontaktowałem się dziś telefonicznie z jedną firmą i dość szybko otrzymałem poniższą odpowiedź:

Szanowny Panie,
Z chęcią przygotujemy dla Państwa ofertę na administrację wspólnotą mieszkaniową.
Do rzetelnej wyceny potrzebujemy jednak dodatkowych informacji:

· adresu nieruchomości
· powierzchni użytkowej budynku,
· liczby lokali w budynku,
· liczby kondygnacji,
· czy w budynku znajduje się garaż podziemny, jeśli tak, to ile posiada kondygnacji,
· wyposażenie w urządzenia i instalacje (winda, węzeł cieplny, wentylacja mechaniczna, system wykrywania i sygnalizacji pożaru, system zasilania awaryjnego, plac zabaw, urządzenia rekreacyjne na zewnątrz, inne nietypowe)

Proponuję krótkie spotkanie na miejscu nieruchomości. Będzie to doskonała okazja, by poznać bliżej zarówno obiekt jak i Państwa potrzeby w zakresie świadczonych przez nas usług.

Koszty zarządzania budynkami ustalamy indywidualnie na podstawie specyficznych uwarunkowań nieruchomości, potrzeb oraz oczekiwań właścicieli.
Naszym celem jest dostarczenie usług zarządzania na wysokim poziomie z dbałością o profesjonalizm oraz szeroko rozumiany interes klienta.
Realizując tę misję przykładamy dużą uwagę do tego, by podejmowane przez nas działania były przejrzyste oraz rzetelne.

Pozostaję do Pana dyspozycji.

Postaram się przed spotkaniem wysłać na forum wszystkie odpowiedzi co pozwoli nam dalej temat pociągnąć na spotkaniu lub tutaj.

A teraz czekam na Wasze komentarze z nazwami firm, które polecacie !

[Edyta.]

może nawigator

[Edyta.]

Lokator

[Victorie]

Swego czasu już była taka inicjatywa więc wklejam tutaj informacje, które udało się uzyskać jednemu z mieszkańców

Witam,
Dziękuje za kontakt:)
W nawiązaniu do maila informujemy ze aby przygotować ofertę potrzebne są te dane:
1. Metraż powierzchni użytkowej budynku,
2. Ilość mieszkań (powierzchnia mieszkan),
3. Ilość garaży/miejsc postojowych wewnątrz budynku,
4. Datę uzyskania przez budynek pozwolenia na użytkowanie (przypuszczam ze 2017:) co jest potrzebne do stwierdzenia jak długo budynek pozostawał będzie w okresie gwarancji/rękojmi (to bardzo ważne bo na tym etapie większość usterek należy wyegzekwować od dewelopera).

Powyższe, dot.metraży, informacje znajdą Państwo w planie gospodarczym który pierwszy zarzadca powinien przesłać wraz z zaproszeniem na zebranie. Lub takich informacji powinien udzielić zarzadca.
Aby przygotować proponowany plan gospodarczy potrzebne będą informacje dot. Wyposażenia budynku (urządzeń) i zawartych umów (takie dane także znajda Państwo w planie gospodarczym lub w protokole przekazania przez dewelopera (przypuszczam ze bydynki Avia 3 i 4 są podobne wiec będzie możliwe skorzystanie z doświadczenia sąsiedniego budynku).
Proszę tez zwrócić uwagę za zamówioną moc w MPEC - z naszych informacji wynika ze w części obiektów Avia moc była znacznie zawyżona w stosunku do potrzeb co przekłada się na zwiększenie kosztów (mamy nadzieje ze u Państwa taki problem nie występuje, ale warto zwrócić na to uwagę).

Jeśli będą Państwo rozważać zmianę zarządcy należy bać pod uwagę kilka ważnych kwestii które z taką decyzją będą się wiązały.
Przypuszczam ze konstrukcja ustanowienia zarządu w Państwa wspólnocie była podobna jak na innych obiektach oddanych przez Budimex tj. Wpisanie zarządcy do Ksiąg Wieczystych. Większość deweloperów zawierając akty notarialne sprzedaży mieszkań ustala w nich formę zarządu powierzonego i mianuje „swojego” zarządcę któremu powierza zarząd wpisując go imiennie do aktów notarialnych. W takim przypadku aby dokonać zmiany zarządcy należy zacząć od zmiany „formy zarządu” z powierzonego (tj.zarzadca z zewnątrz) na „właścicielski” czyli wybrani spośród właścicieli członkowie wspólnoty.
Ustawodawca przewidział taką możliwość:)
Należy w tym celu przygotować zebranie wspólnoty w którym uczestniczył będzie notariusz, który zaprotokołuje notarialną uchwale „o zmianie formy zarządu z powierzonego na zarząd właścicielski” wskazując już tylko ilu członków powinien liczyć nowy zarząd właścicielski np. 3-osobowy zarząd właścicielski, lub 3-5 osobowy zarząd właścicielski (nie imienny, żeby następnym razem przy Ew.zmianie nie był już potrzebny notariusz, tylko wystarczy zwykła uchwała wspólnoty dot.składu osobowego takiego zarządu).
W praktyce do takiego zebrania z notariuszem warto się przygotować ponieważ aby uchwała była ważna „za” zmianą muszą zagłosować właściciele posiadający co najmniej 50,1% udziałów w części wspólnej.
Można zwrócić się do obecnego zarządcy o informacje dot.udziałów. Zarządca może utrudniać dostęp do takich informacji ponieważ wie co się z tym wiąże, ale ma obowiązek jej udzielić, ponieważ jest zarządcą wspólnoty na podstawie umowy, a to zakłada dobrowolność i jeśli większość właścicieli będzie chciała zmiany zarządcy - musi im umożliwić podjęcie decyzji w tej sprawie.
Po otrzymaniu informacji o tym jak rozkładają się udziały (takie informacje można uzyskać także z KW albo od dewelopera) mogą Państwo sprawdzić ile osób opowiada się „za” zmianą.
W zebraniu z notariuszem nie muszą uczestniczyć osobiście wszyscy właściciele - każdy może udzielić pełnomocnictwa zwykłego do reprezentowania na zebraniu i głosowania w jego imieniu pod uchwałami wspólnoty w tym uchwały notarialnej dot.zmiany formy zarządu wspólnoty.
Oznacza to ze w praktyce na zebraniu z notariuszem może uczestniczyć nawet tylko 1 osoba jeśli ma odpowiednio dużo pełnomocnictw (to sprawdza notariusz).
Do zwołania zebrania przez zarządcę (cel zebrania musi być podany ponieważ informacja dot.uchwały notarialnej musi być zawarta już w zaproszeniu na zebranie) potrzebny jest wniosek podpisany przez właścicieli reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów chyba ze zorganizują to Państwo przy okazji planowanego zebrania.
Na zebraniu podejmuje się zatem uchwalę notarialną o zmianę sposobu zarządu częścią wspólną (i tylko na tym etapie potrzebna jest usługa zaprotokołowania uchwały przez notariusza), a następnie zwykłą uchwale dot. Składu osobowego nowego zarządu (tutaj członkowie wspólnoty wybierani w skład zarządu muszą wyrazić zgodę), oraz uchwałę dot. udzielenia nowemu zarządowi pełnomocnictwa do wypowiedzenia umowy o zarządzanie z dotychczasowym zarządcą i wyboru nowego zarządcy i podpisania z nim umowy o zarządzanie.

Wydaje się skomplikowane ale w rzeczywistości jest tylko czasochłonne
Ponieważ wymaga zaangażowania większości właścicieli, a w tak dużych społecznościach z tym bywa różnie;)
Jeśli zdecydują się Państwo na zmianę i wezmą pod uwagę naszą kandydaturę na stanowisko nowego zarządy zawsze możemy pomoc i doradzić w organizacji formalności:)

Pozdrawiam serdecznie
Maria Goraczko Manew
MGM
Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami
30-105 Kraków, ul. Kościuszki 34
Tel. 501329134

Dzień dobry

Dziękujemy, za zainteresowanie naszymi usługami.

Trudno mi określić kosztu zarządzania Państwa budynkiem, ponieważ nie znam kosztów jakie w Waszym budynku występują.

My swoje usługi możemy Państwu zaproponować za wynagrodzeniem 0,40zł/m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi i 0,25zł /m2 powierzchni odpowiadającej współudziałowi w hali garażowej.

Natomiast koszty zarządu na innych, podobnych budynkach, nad którymi sprawujemy zarząd to np:

AVIA 6 - 1,95zł/m2 - Wspólnota oddana w 2013 roku, zrezygnowała z ochrony.

AVIA 5 - 3zł/m2 - Wspólnota oddana w 2017 roku, utrzymuje ochronę.

W razie dalszych pytań służymy pomocą i zapraszamy do współpracy.

Z poważaniem

Łukasz Szymczyk

tel. 500 047 791

[B&P]

@Victorie, dzięki za podesłanie tego posta, ale mi zależy na firmach do kontaktu więc rozumiem że proponowana firma to MGM

[Victorie]

@Victorie, dzięki za podesłanie tego posta, ale mi zależy na firmach do kontaktu więc rozumiem że proponowana firma to MGM

Żeby było wszystko jasne to MGM jak i AS nieruchomości Szymczyk były już kontaktowane i ich odpowiedzi to te powyżej. Przy drugim kontakcie pewnie nic odkrywczego nie napiszą. Warto się natomiast wczytać w odpowiedz MGM bo nasz zarządca doskonale sobie zdaje sprawę, że zmiana jest skomplikowana i może sobie narzucać nam jakie chce stawki dopóki nie zmobilizujemy się do zmiany przed notariuszem.

[adi]

Dobry temat! Jako argument, możesz też podawać, że sprawie przyglądają się także inne okoliczne wspólnoty i jeśli uda się znaleźć dobrego zarządcę, to jest szansa, że z jego usług skorzystają także inne bloki

[gigi]

Gdzieś to było poruszane, że musimy zmienić status prawny zarządcy(aby go zmienić) - przy pomocy notariusza. Moja sugestia jest taka, że czy zdecydujemy się na zmianę zarządcy, czy tez nie - sam status tez możemy od razu zmienić, np aby w przyszłości łatwiej było zmienić zarządce.
Oczywiście najlepiej by było wybrać zarządcę z bardziej konkurencyjnymi stawkami. Moim zdaniem jednorazowe opłacenie notariusza będzie się nam wszystkim opłacało w dłuższej perspektywie - zresztą koszty się rozbiją na wspólnotę.

[iiii]

Po prostu zaprosimy innych zarządców na zebranie wysłuchajmy propozycja i jeśli się to uda to nawet na tym zebranie może coś ruszy bo napewno obecny zarządca nie zrobi kolejnego zebrania tak szybko

[B&P]

@gigi, @adi, @iiii Myślę, że nie ma co zapraszać wszystkich na takie spotkanie bo i tak podejrzewam większość mieszkańców będzie zainteresowana zmianą Zarządcy na dużo tańszego (sam np. dla 6 zł miesięcznie nie widzę sensu, choć w skali roku to tańsza butelka whiskey ) jeśli znajdziemy takiego w dodatku z dobrą opinią + kto znajdzie czas ich wszystkich słuchać + może być ciężko znaleźć termin, który wszystkim będzie pasował.

Wysłałem zapytanie do:
Nawigator
Lokator
MGM
AS Nieruchomości
Adnier
Adm Property
TWW

gdzie wspomniałem, że interesowałaby nas również informacja o kosztach montażu monitoringu w przyszłości.

Przed zebraniem podzielę się tym co uzyskam, może nawet wydrukuję kilkanaście kopii i będzie można na zebraniu zastanowić się co dalej (będę chciał, aby nowy zarządca pomógł nam - MGM to samo zasugerowało- w przejściu krok po krok wszystkich zmian proceduralnych co by obecny Zarządca nam niczego nie zarzucił).

Zebranie będziemy mogli zorganizować sami (nawet w hali garażowej), a notariuszowi wystarczą nawet podpisane pełnomocnictwa co do zmiany zarządu na właścicielski z mianowanego (potrzebne są głosy właścicieli min 50.1% pow wspólnej) oraz wybór nowego Zarządcy (jeśli się na takiego zdecydujemy), więc warto się do tego przygotować i mieć pewność, że Wspólnota tego chce.

PS: wcale bym się nie zdziwił, gdyby ZZN było w stanie zmniejszyć swoją propozycję 3,7 zł na 2018