Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
Re: Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
Jedno jest pewne, miejsc parkingowych na pewno będzie o wiele mniej niż mieszkań
Re: Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
Slwk, nawet nie w tym problem, one są po prostu cholernie drogie 
Re: Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
miejsca parkingowe są drogie - to fakt!
ale za nimi stoi czysta kalkulacja, wynikająca pewnie z zaciągniętego kredytu w banku przez budimex kredytu na mieszkanie. Mianowicie ceny mieszkań za m2 są mocno dumpingowe porównując z innymi inwestycjami w okolicy oraz nawet patrząc na rynek wtórny. Żaden szanujący się bank pewnie nie udzieliłby im finansowania gdyby nie były spełnione określone wskaźniki. A jednym z nich jest na pewno zwrot z inwestycji, który odzwierciedla nie tyle co cena mieszkania dla każdego kupującego, ale średnia cena sprzedanego metra kwadratowego całej inwestycji.
Moim zdaniem jak popatrzeć na liczby, strategię firmy, oraz podawane komunikaty giełdowe oraz ich sprawozdania finansowe, a także pobawić się excelem, to nasuwają mi się następujące wnioski:
1. ceny mieszkań od 4000zł/m2 do 4500zł/m2 czy nawet 4800 na AVIA, są mocno zaniżone w porównaniu do okolicznych inwestycji, a także do średniej ceny transakcyjnej w Krakowie. Jest to zabieg przemyślany, by jak najszybciej i jak najwięcej sprzedać mieszkań na pniu, pochwalić się tym wynikiem i móc powiedzieć że budimex awansował do pierwszej 3 największych deweloperów w Polsce. Robią to co założyli w swoim planie i realizują to kosztem marży na mieszkaniach. Czyli dla kupującego samo mieszkanie to jest super okazja. Nawet kupując je pod inwestycje i czekając 2 lata na oddanie, zwrot będzie ponadprzeciętny. Ale....
2. Jeśli ktoś jednak decyduje się na zakup mieszkania z parkingiem w garażu lub miejscem parkingowym, to niestety płaci WYSOKO, bo w ten sposób budimex podności wskaźnik zwrotu na inwestycji jako całości (najprawdopodobniej jest to kowenant dzięki któremu, na w banku lepsze warunki kredytowe)
3. Jak ktoś kupuje małe mieszkanie np. 30-kilkumetrowe z miejscem garażowym, to już cena za m2 całości może wcale tak super konkurencyjnie nie wyglądać, aczkolwiek nadal będzie względnie tanio. Relatywnie najbardziej "oszukani/wykorzystani" mogą się czuć nabywcy małych metraży. Dla mieszkań okolo 50-kilka m2 to będzie trochę lepiej wyglądało, ale też można czuć że jest się trochę "ładowanym w cztery litery". Najmniej negatywnie wychodzą nabywcy mieszkań o dużych metrażach 70m2 i wyżej. przykład: 70m2 za 4300zł/m2 + 50 tys. za garaż daje średnią cenę zakupu mieszkania z garażem na poziomie 5000zł/m2 (700 zł na metrze więcej niż cena wyjściowa, sic!). Dla najmniejszych może wyjść nawet ponad 5700zł za m2.
3. NAJWAŻNIEJSZE: miejsc parkingowych/postojowych będzie znacznie mniej niż mieszkań, a często na jedno mieszkanie mogą przypadać nawet 2 samochody. gdzieś czytałem że całe osiedle jest przewidziane na 3500 mieszkań, tj. około 10 tys. mieszkańców, zaś miejsc parkingowych będzie pewnie jakieś 2000 (sprzedawca nie potrafił mi odpowiedzieć precyzyjnie ile będzie na całej inwestycji, ale zaznaczył że znacznie mniej niż mieszkań). To zmusi ludzi do ich kupna.
4. sprzedawcy nie są nachalni by wcisnąć te miejsca parkingowe, i nikt nikogo do tego nie zmusza, więc można dziś kupić w miarę tanio samo mieszkanie w Krk w ciekawej lokalizacji, należy sobie wszystko skalkulować.
5. wydaje mi się, choć może to tylko płonna nadzieja, ale potwierdzona tym, że bywałem na wielu targach mieszkaniowych, iż dla cierpliwych i czekających na okazję, taka się może pojawić. Tj. Budimex może będzie organizował dni otwarte inwestycji lub się wystawiał na jakiś nowych targach, to może rzucą jakąś część garaży lub miejsc postojowych po promocyjnych cenach. Często tak robili inni deweloperzy którzy się wystawiali na targach. Zatem może warto czekać.... w końcu nie każego stać by wyłożyć 50 tys. na miejsce w garażu podziemnym. o dziwo pod chmurką mi rzucili cenę 24 tys. brutto. - no prawie okazja - tylko brać :/
ale za nimi stoi czysta kalkulacja, wynikająca pewnie z zaciągniętego kredytu w banku przez budimex kredytu na mieszkanie. Mianowicie ceny mieszkań za m2 są mocno dumpingowe porównując z innymi inwestycjami w okolicy oraz nawet patrząc na rynek wtórny. Żaden szanujący się bank pewnie nie udzieliłby im finansowania gdyby nie były spełnione określone wskaźniki. A jednym z nich jest na pewno zwrot z inwestycji, który odzwierciedla nie tyle co cena mieszkania dla każdego kupującego, ale średnia cena sprzedanego metra kwadratowego całej inwestycji.
Moim zdaniem jak popatrzeć na liczby, strategię firmy, oraz podawane komunikaty giełdowe oraz ich sprawozdania finansowe, a także pobawić się excelem, to nasuwają mi się następujące wnioski:
1. ceny mieszkań od 4000zł/m2 do 4500zł/m2 czy nawet 4800 na AVIA, są mocno zaniżone w porównaniu do okolicznych inwestycji, a także do średniej ceny transakcyjnej w Krakowie. Jest to zabieg przemyślany, by jak najszybciej i jak najwięcej sprzedać mieszkań na pniu, pochwalić się tym wynikiem i móc powiedzieć że budimex awansował do pierwszej 3 największych deweloperów w Polsce. Robią to co założyli w swoim planie i realizują to kosztem marży na mieszkaniach. Czyli dla kupującego samo mieszkanie to jest super okazja. Nawet kupując je pod inwestycje i czekając 2 lata na oddanie, zwrot będzie ponadprzeciętny. Ale....
2. Jeśli ktoś jednak decyduje się na zakup mieszkania z parkingiem w garażu lub miejscem parkingowym, to niestety płaci WYSOKO, bo w ten sposób budimex podności wskaźnik zwrotu na inwestycji jako całości (najprawdopodobniej jest to kowenant dzięki któremu, na w banku lepsze warunki kredytowe)
3. Jak ktoś kupuje małe mieszkanie np. 30-kilkumetrowe z miejscem garażowym, to już cena za m2 całości może wcale tak super konkurencyjnie nie wyglądać, aczkolwiek nadal będzie względnie tanio. Relatywnie najbardziej "oszukani/wykorzystani" mogą się czuć nabywcy małych metraży. Dla mieszkań okolo 50-kilka m2 to będzie trochę lepiej wyglądało, ale też można czuć że jest się trochę "ładowanym w cztery litery". Najmniej negatywnie wychodzą nabywcy mieszkań o dużych metrażach 70m2 i wyżej. przykład: 70m2 za 4300zł/m2 + 50 tys. za garaż daje średnią cenę zakupu mieszkania z garażem na poziomie 5000zł/m2 (700 zł na metrze więcej niż cena wyjściowa, sic!). Dla najmniejszych może wyjść nawet ponad 5700zł za m2.
3. NAJWAŻNIEJSZE: miejsc parkingowych/postojowych będzie znacznie mniej niż mieszkań, a często na jedno mieszkanie mogą przypadać nawet 2 samochody. gdzieś czytałem że całe osiedle jest przewidziane na 3500 mieszkań, tj. około 10 tys. mieszkańców, zaś miejsc parkingowych będzie pewnie jakieś 2000 (sprzedawca nie potrafił mi odpowiedzieć precyzyjnie ile będzie na całej inwestycji, ale zaznaczył że znacznie mniej niż mieszkań). To zmusi ludzi do ich kupna.
4. sprzedawcy nie są nachalni by wcisnąć te miejsca parkingowe, i nikt nikogo do tego nie zmusza, więc można dziś kupić w miarę tanio samo mieszkanie w Krk w ciekawej lokalizacji, należy sobie wszystko skalkulować.
5. wydaje mi się, choć może to tylko płonna nadzieja, ale potwierdzona tym, że bywałem na wielu targach mieszkaniowych, iż dla cierpliwych i czekających na okazję, taka się może pojawić. Tj. Budimex może będzie organizował dni otwarte inwestycji lub się wystawiał na jakiś nowych targach, to może rzucą jakąś część garaży lub miejsc postojowych po promocyjnych cenach. Często tak robili inni deweloperzy którzy się wystawiali na targach. Zatem może warto czekać.... w końcu nie każego stać by wyłożyć 50 tys. na miejsce w garażu podziemnym. o dziwo pod chmurką mi rzucili cenę 24 tys. brutto. - no prawie okazja - tylko brać :/
Re: Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
Dodatkowo do garażu podziemnego należy doliczyć koszt utrzymania ok. 130 zł. Taka kalkulacja mi się nasunęła: mieszkając tam 10 lat koszt garażu podziemnego + opłata miesięczna = ponad 500 zł mc 
Myślę że za tą kwotę można znaleźć przynajmniej kilka alternatywnych rozwiązań dla "ukochanych" 4 kółek 
Ostatecznie wiadomo - chodzi o komfort - a za to już trzeba płacić i w naszym wypadku słono...
Mam cichą nadzieję, że hale garażowe będą świeciły pustkami, a deweloper pójdzie po rozum i obniży ceny.
Pytanie co z ogólnodostępnymi miejscami dla gości? Czy będzie to wyglądał tak: zapraszam na parapetówkę, ale najlepiej jakbyście przyjechali na rowerach bo dewe był tak chytry, że sprzedał wszystko co się dało i wszędzie porobił drogi pożarowe z zakazem parkowania
Myślę że za tą kwotę można znaleźć przynajmniej kilka alternatywnych rozwiązań dla "ukochanych" 4 kółek Ostatecznie wiadomo - chodzi o komfort - a za to już trzeba płacić i w naszym wypadku słono...Mam cichą nadzieję, że hale garażowe będą świeciły pustkami, a deweloper pójdzie po rozum i obniży ceny.
Pytanie co z ogólnodostępnymi miejscami dla gości? Czy będzie to wyglądał tak: zapraszam na parapetówkę, ale najlepiej jakbyście przyjechali na rowerach bo dewe był tak chytry, że sprzedał wszystko co się dało i wszędzie porobił drogi pożarowe z zakazem parkowania
Re: Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
chyba warto się wstrzymać z kupnem miejsca postojowego lub garażowego.
Byłe dziś w budimexie i sprzedawca powiedział mi że na AVIA w tym 15 piętrowym (od czerwca w sprzedaży) dopiero zaledwie 30% się sprzedało garaży oraz około 40% miejsc pod chmurką, przy prawie 100% sprzedaży mieszkań. Wnioskuję że nabywcy czekają na obniżkę, bo nie chcą przepłacać.
Na Orlińskiego 4 powiedział że sprzedaż jest jeszcze mniejsza, a kupujący raczej są zainteresowani miejscami zewnętrznymi niż garażowymi.
Na Orlińskiego 6 jeszcze nie prowadzą nawet rezerwacji miejsc, bo nie mają planów.
Dał do zrozumienia by kontaktować się w sprawie miejsca postojowego z końcem przyszłego tygodnia tj. czw lub piątek (7-8 sierpnia), ale sam nie ma pewności czy będą już je sprzedawali.
P.S.
Coraz bardziej mi się wydaje że ruszyli ze sprzedażą Orlińskiego 6 nieprzygotowani, byle podkręcić zainteresowanie, itp.... widać że są nieprzygotowani, bo w planach są błędy, brak do dziś planu przestrzennego inwestycji E7, brak umów rezerwacyjnych, oraz brak planów garaży i miejsc parkingowych.
Byłe dziś w budimexie i sprzedawca powiedział mi że na AVIA w tym 15 piętrowym (od czerwca w sprzedaży) dopiero zaledwie 30% się sprzedało garaży oraz około 40% miejsc pod chmurką, przy prawie 100% sprzedaży mieszkań. Wnioskuję że nabywcy czekają na obniżkę, bo nie chcą przepłacać.
Na Orlińskiego 4 powiedział że sprzedaż jest jeszcze mniejsza, a kupujący raczej są zainteresowani miejscami zewnętrznymi niż garażowymi.
Na Orlińskiego 6 jeszcze nie prowadzą nawet rezerwacji miejsc, bo nie mają planów.
Dał do zrozumienia by kontaktować się w sprawie miejsca postojowego z końcem przyszłego tygodnia tj. czw lub piątek (7-8 sierpnia), ale sam nie ma pewności czy będą już je sprzedawali.
P.S.
Coraz bardziej mi się wydaje że ruszyli ze sprzedażą Orlińskiego 6 nieprzygotowani, byle podkręcić zainteresowanie, itp.... widać że są nieprzygotowani, bo w planach są błędy, brak do dziś planu przestrzennego inwestycji E7, brak umów rezerwacyjnych, oraz brak planów garaży i miejsc parkingowych.
Re: Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
@michalb dzięki za ta analizę, w zasadzie to, co piszesz, ma sporo sensu. Rzeczywiście jeśli wziąć pod uwagę ceny wraz z miejscami postojowymi/garażowymi, to wszystko nie wygląda już tak bardzo różowo. Z drugiej strony, żeby mieć pełny obraz cen w całej inwestycji, należałoby w takim zestawieniu wziąć pod uwagę to, że miejsc parkingowych jest powiedzmy 2x mniej niż mieszkań, przy czym te naziemne są tańsze. W takiej sytuacji dla całego osiedla cena m2 mieszkania nie wzrośnie aż tak bardzo, jak w przykładach.
Przy założeniu, że mamy 2 tys. miejsc, z czego garażowe (50 tys. zł) i naziemne (24 tys. zł), a jednych i drugich jest po tysiącu, wszystkie są wycenione na bagatela 74 000 000 zł, czyli przeciętnie do każdego z 3,5 tys. mieszkań daje to jakieś 21 143 zł i od razu ceny wyglądają lepiej np. dla banku. Dokładniejszy obraz dałoby co prawda podzielenie tych 74 mln zł przez sumę metrów kwadratowych wszystkich mieszkań, ale tej nigdzie nie udało mi się znaleźć. Wtedy wiedzielibyśmy ile te parkingi dodają do każdego mieszkania.
Wątpię, żeby ceny miejsc zmieniły się w najbliższym czasie, ale może jeśli nie będzie zbytu, to kiedyś ceny spadną, choć myślę tu raczej o latach, a nie tygodniach czy miesiącach.
Przy założeniu, że mamy 2 tys. miejsc, z czego garażowe (50 tys. zł) i naziemne (24 tys. zł), a jednych i drugich jest po tysiącu, wszystkie są wycenione na bagatela 74 000 000 zł, czyli przeciętnie do każdego z 3,5 tys. mieszkań daje to jakieś 21 143 zł i od razu ceny wyglądają lepiej np. dla banku. Dokładniejszy obraz dałoby co prawda podzielenie tych 74 mln zł przez sumę metrów kwadratowych wszystkich mieszkań, ale tej nigdzie nie udało mi się znaleźć. Wtedy wiedzielibyśmy ile te parkingi dodają do każdego mieszkania.
Wątpię, żeby ceny miejsc zmieniły się w najbliższym czasie, ale może jeśli nie będzie zbytu, to kiedyś ceny spadną, choć myślę tu raczej o latach, a nie tygodniach czy miesiącach.
Re: Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
Wg założeń sumaryczna pow. mieszkań - 148 600 mk i 11 150 mk dla usług.
Źródło: forumkrakowa.org/wp-content/uploads/2014/05/Budimex_Krakow_Memorandum.pdf
Źródło: forumkrakowa.org/wp-content/uploads/2014/05/Budimex_Krakow_Memorandum.pdf
Re: Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
No to już sobie dosyć prosto można policzyć 74 000 000 / 148 600 = 498 zł
Czyli prawdopodobnie mniej więcej 500 zł jest doliczone na papierze do metra kwadratowego mieszkania na osiedlach Avia i Orlińskiego w Czyżynach. Prawda, że to już nieco bardziej przybliża ceny do rynkowych? Nie brałem tu pod uwagę kubatury lokali usługowych, bo choć nie wiem jak mają się kształtować ich ceny, to jednak przypuszczam, że będą bardziej zbliżone do rynkowych, czyli sporo droższe od mieszkań. Dzięki @slwk i @maks za podrzucenie liczb.
Czyli prawdopodobnie mniej więcej 500 zł jest doliczone na papierze do metra kwadratowego mieszkania na osiedlach Avia i Orlińskiego w Czyżynach. Prawda, że to już nieco bardziej przybliża ceny do rynkowych?
Nie brałem tu pod uwagę kubatury lokali usługowych, bo choć nie wiem jak mają się kształtować ich ceny, to jednak przypuszczam, że będą bardziej zbliżone do rynkowych, czyli sporo droższe od mieszkań. Dzięki @slwk i @maks za podrzucenie liczb.Re: Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
Witam przyszłych sąsiadów a w szczególności z klatki B
a w szczególności z klatki B Re: Dla kupujących przy Orlińskiego 6 - poznajmy się
Czyli, że umowa deweloperska już podpisana, jak dobrze rozumiem Witamy przy Orlińskiego
Witamy przy Orlińskiego Wróć do „Orlińskiego 6 (etap II) – forum mieszkańców budynku”
Kto jest online
Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 4 gości